안녕하세요 리밋넘기 입니다




2026년 공동주택 공시가격 최종 공시는 4월 30일 예정입니다. 공시 후 30일 이내(5월 29일까지)가 이의신청 기간입니다. 무조건 신청한다고 조정되지 않습니다. 되는 경우와 안 되는 경우를 먼저 구분해야 합니다.

2026년 4월 3일 · 국토교통부 공동주택 공시가격(안) 기준 · 최종 공시 4월 30일 예정

공시가격이 20~30% 뛰었다는 뉴스를 보고 "나도 이의신청 해봐야겠다"는 생각을 하게 됩니다. 그런데 이의신청 성공률이 낮은 데는 이유가 있습니다. 공시가격이 오른 것 자체가 이의신청의 근거가 되지 않기 때문입니다. 국토부가 인정하는 조정 사유는 명확합니다. 시세보다 공시가격이 과도하게 높거나, 같은 단지 내 유사 세대와 형평성이 맞지 않는 경우입니다. 이 두 가지 중 하나에 해당하는 객관적 근거가 있어야 합니다.

최종 공시 예정일
4월 30일
이후 이의신청 시작
이의신청 마감
5월 29일
공시일로부터 30일 이내
최종 확정일
6월 26일
이의신청 결과 반영

이의신청이 되는 경우 vs 안 되는 경우

가능
실거래가보다 공시가격이 높은 경우
국토부 실거래가 공개시스템에서 인근 유사 단지·동일 면적 최근 거래가를 확인해 첨부하면 조정 가능성이 높습니다.
가능
층수·향·노후화 등 개별 특성이 미반영된 경우
저층·북향·노후 세대인데 고층·남향과 동일하게 책정됐다면 근거가 됩니다. 건물 상태 사진, 층별 실거래가 비교 자료를 준비해야 합니다.
가능
인근 유사 단지 대비 과도하게 높은 경우
같은 자치구 내 유사 규모·연식 단지의 공시가격과 현저한 차이가 있다면 자료로 활용 가능합니다.
불가
"세금이 너무 많다"는 이유만으로는 안 됩니다
공시가격 상승 자체, 보유세 부담 증가, 주관적 판단은 이의신청 근거가 되지 않습니다. 반드시 객관적 시세 자료가 필요합니다.
불가
시세 상승이 정상 반영된 경우
실거래가가 공시가격보다 높고 현실화율(69%) 내에서 정상 반영된 경우라면 조정 근거가 없습니다.

이의신청 절차 — 단계별로 어떻게 하나

단계 1
4월 30일 최종 공시 확인
부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr) 또는 정부24+(plus.gov.kr)에서 최종 공시된 공시가격 확인. 공시가격 확인서 온라인 무료 발급 가능.
단계 2
근거 자료 준비
국토부 실거래가 공개시스템에서 인근 유사 아파트 실거래가 출력. 층수·향·노후화 근거라면 관련 사진 및 비교 자료 준비. 감정평가사 의견서가 있으면 설득력이 높아집니다.
단계 3
이의신청서 제출 — 5월 29일까지
부동산 공시가격 알리미에서 온라인 신청 가능. 또는 시·군·구청 민원실에 서면 제출. 이의신청서 양식은 알리미 사이트 다운로드 가능.
단계 4
결과 확인 — 6월 26일 최종 확정
조정이 반영되면 수정된 공시가격으로 재산세·종부세 산정. 조정 안 될 경우 행정심판·행정소송으로 이어갈 수 있습니다.

이의신청 성공의 핵심은 '숫자'입니다. "억울하다", "너무 높다"는 표현은 전혀 도움이 안 됩니다. 실거래가 몇 원, 인근 단지 공시가격 얼마라는 구체적 수치 비교가 유일한 근거입니다. 감정평가사 의견서나 중개사 확인서를 첨부하면 설득력이 높아집니다.

이의신청 외 세금을 줄일 수 있는 방법

방법 1
세부담 상한(150%) 확인
재산세·종부세 모두 전년도 납부세액의 150%를 초과할 수 없습니다. 공시가격이 급등해도 세금이 무한정 오르지 않는 구조입니다. 내 세금이 상한에 걸리는지 먼저 확인하세요.
방법 2
부부 공동명의 검토
단독명의는 공시가격 12억 원 초과분부터 종부세. 공동명의는 각자 9억 원 초과분 기준. 공시가격 구간에 따라 공동명의가 유리한 경우가 있습니다. 명의 변경 시 취득세 발생 여부 선확인 필수.
방법 3
고령자·장기보유 공제 확인
1세대 1주택자는 종부세에서 고령자 공제(60세 이상 최대 40%)와 장기보유 공제(5년 이상 최대 50%)를 합산 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
방법 4
종부세 분납 신청
납부할 종부세액이 250만 원 초과면 분납 신청 가능. 12월 납부 후 6개월 이내 분납. 현금 흐름 관리에 도움이 됩니다.
시나리오

송파구 잠실 아파트 84㎡ 보유자 E씨. 공시가격이 18억 6,500만 원에서 23억 3,500만 원으로 25.2% 올라 보유세가 582만 원에서 859만 원으로 47.6% 증가했습니다. E씨가 먼저 해야 할 것은 인근 유사 단지의 실거래가와 공시가격을 비교해 과도하게 높게 책정됐는지 확인하는 것입니다. 잠실 전체가 비슷하게 올랐다면 이의신청 근거가 약합니다. 대신 고령자 공제 요건이 되는지, 15년 이상 보유 장기보유 공제가 적용되는지를 세무사와 확인하는 것이 현실적으로 더 도움이 됩니다.

이의신청 준비 체크리스트

확인 1
4월 30일 최종 공시 후 공시가격 확인 — 공시가격 알리미(realtyprice.kr)
확인 2
인근 유사 단지 실거래가 조회 — 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)
확인 3
같은 단지 내 유사 세대(층수·향) 공시가격 비교
확인 4
이의신청서 작성 — 온라인(알리미) 또는 시군구청 서면 (5월 29일까지)
확인 5
세부담 상한 150% 및 고령자·장기보유 공제 요건 — 세무사와 함께 확인

이의신청이 기각돼도 끝이 아닙니다. 이의신청이 받아들여지지 않으면 행정심판, 이후 행정소송으로 이어갈 수 있습니다. 다만 소송 비용 대비 절감 효과를 먼저 계산해야 합니다.

마무리

공시가격 이의신청 정보는 "무조건 신청하면 됩니다"라는 방향이 많습니다. 하지만 이의신청은 개인 주택의 실거래가, 층수·향·노후도, 인근 단지 시세를 직접 비교해야 근거가 만들어집니다. 근거가 충분한지, 어떤 공제를 받을 수 있는지는 세무사·감정평가사와 확인하는 것이 맞습니다. 정보를 읽고 판단은 스스로, 실행은 전문가와 함께.

주의. 본 글은 국토교통부 공개 자료를 기반으로 한 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다. 공시가격은 4월 30일 최종 확정 전이며 변경될 수 있습니다. 세금 절감 효과는 개인 상황에 따라 다릅니다. 세무사·감정평가사와 상담하시기 바랍니다.

출처: 국토교통부 공동주택 공시가격(안) (2026.3.17.), 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr), 정부24+(plus.gov.kr).