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2026년 공동주택 공시가격(안)이 3월 17일 발표됐습니다. 서울은 18.67% 상승으로 5년 만에 최고치. 강남·한강벨트 보유자는 보유세가 40~57% 뛰는 곳도 있습니다. 최종 공시 전 지금 확인해야 할 것을 정리했습니다.
2026년 4월 3일 · 국토교통부 공동주택 공시가격(안) 기준 · 최종 공시 4월 30일 예정
현실화율이 69%로 4년째 동결됐는데도 보유세가 폭증하는 이유가 있습니다. 현실화율 동결은 "세율 올리지 않겠다"는 의미지, "집값 오른 것 반영 안 하겠다"는 뜻이 아닙니다. 2025년 서울 아파트 시세가 급등한 결과가 고스란히 2026년 공시가격에 반영됐습니다. 강남·한강벨트권은 공시가격이 20~29% 뛰었고, 이게 보유세로 40~57% 상승으로 이어지는 구조입니다. 반면 노원·도봉·강북 등 외곽은 3~7% 상승에 그쳐 지역 양극화가 수치로도 확인됐습니다.
전국 평균 상승률
9.16%
전년 3.65%에서 급등
종부세 신규 편입
+16.9만 가구
전년 대비 53.3% 증가
지역별 공시가격 상승률 — 내가 사는 곳은 얼마나 올랐나
| 지역 | 상승률 | 주요 단지 보유세 변화 |
|---|
| 성동구 | 29.04% | 서울숲 리버뷰자이 84㎡: 307만→475만 (+54.6%) |
| 강남구 | 26.05% | 압구정 신현대9차 111㎡: 1,858만→2,919만 (+57.1%) |
| 송파구 | 25.49% | 잠실엘스 84㎡: 582만→859만 (+47.6%) |
| 마포구 | 30.9%* | 마포래미안푸르지오 84㎡: 289만→439만 (+52.1%) |
| 노원구 | 6.5% | 공릉 풍림아파트 84㎡: 66만→71만 (+7.1%) |
| 도봉구 | 2.07% | 방학 대상타운 84㎡: 62만→66만 (+5.1%) |
| 서울 외 평균 | 3.37% | 전년과 유사 수준 |
※ 재산세+종합부동산세+지방교육세+농어촌특별세 포함 추정액. 세부담 상한(150%) 적용 전 산출액 포함. *마포구 수치는 해당 단지 기준.
공시가격 3.3% 오르면 보유세는 5.6% 뛰는 구조. 국회예산정책처 분석 기준으로, 공시가격 상승률이 20%대면 보유세는 40~57%까지 배가되는 효과가 납니다. 현실화율이 동결돼도 세금이 급증하는 이유가 여기에 있습니다.
2026년 공시가격 일정 — 지금 어느 단계인가
완료3월 17일 공시가격(안) 발표
국토교통부가 전국 공동주택 약 1,585만 가구의 2026년 공시가격(안) 공개.
완료3월 18일~4월 6일 소유자 열람 및 의견제출
부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 열람 가능. 이 기간 의견제출이 가능했습니다.
진행 중4월 30일 최종 공시 예정
의견 검토 후 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 확정·공시. 이 날짜 이후부터 법적 효력 발생.
예정5월 29일까지 이의신청 / 6월 26일 최종 확정
최종 공시 후 30일 이내 이의신청 가능. 이의신청 결과는 6월 26일 최종 확정·공시.
이의신청 — 언제, 어떻게, 어떤 근거로
공시가격이 실거래가보다 높거나 인근 유사 단지와 형평성이 맞지 않는다면 이의신청이 가능합니다. 단, "세금이 많다"는 이유만으로는 조정되지 않습니다.
근거 1실거래가보다 공시가격이 높은 경우
국토부 실거래가 공개시스템에서 인근 유사 단지·동일 면적의 최근 실거래가를 확인해 첨부합니다. 공시가격이 실거래가를 초과하면 조정 가능성이 높습니다.
근거 2층수·향·노후화 등 개별 특성이 반영 안 된 경우
저층·북향·노후 세대인데 공시가격이 고층·남향 세대와 동일하게 책정됐다면 근거가 됩니다. 건물 상태 사진 등 객관 자료 준비 필요.
근거 3인근 유사 단지 대비 과도하게 높은 경우
같은 자치구 내 유사 규모·연식 단지의 공시가격과 비교해 현저한 차이가 있다면 이의신청 자료로 활용 가능합니다.
보유세 구조 — 재산세와 종부세 계산 방식
재산세7월·9월 부과 / 1세대 1주택 공시가격 관계없이 부과
재산세 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(60%). 세율 0.1~0.4% 누진세율 적용. 전년 대비 세부담 상한 150% 적용. 공시가격이 올라도 전년 납부액의 150% 초과 불가.
종부세12월 부과 / 1세대 1주택 공시가격 12억 원 초과 시
과세표준 = (공시가격 합산 − 12억) × 공정시장가액비율(60%). 세율 0.5~2.7% 적용. 2026년 신규 종부세 대상 가구 약 48만 7,362가구(전년 대비 53.3% 증가). 85%가 서울 소재.
건보료11월분 건강보험료부터 반영
지역가입자는 재산세 과세표준 금액이 건보료 산정 점수에 반영됩니다. 공시가격이 15~20% 오르면 월 수만 원 이상 건보료 추가 인상이 발생할 수 있습니다.
시나리오
마포구 아현동 마포래미안푸르지오 84㎡를 보유한 40대 직장인 D씨. 2025년 공시가격 13억 1,600만 원, 보유세 289만 원이었습니다. 2026년 공시가격(안)은 17억 2,300만 원으로 30.9% 상승. 추정 보유세 439만 원으로 52.1% 증가(150만 원↑). 종부세도 27만 원에서 124만 원으로 4배 이상 뛰었습니다. D씨처럼 "1주택인데 왜 이렇게 세금이 뛰냐"는 분들이 많습니다. 공시가격 자체는 이의신청 근거가 없더라도, 세부담 상한(전년 납부액의 150%) 규정이 적용되는지 확인하는 것이 먼저입니다.
지금 해야 할 체크리스트
확인 1공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 내 공시가격(안) 확인 — 전년 대비 상승률 체크
확인 2공시가격 12억 원 초과 여부 — 종부세 신규 편입 대상인지 확인
확인 3이의신청 근거 있는지 — 실거래가·인근 단지와 비교해 과도하게 높은지 검토
확인 4이의신청 기한 — 4월 30일 최종 공시 후 30일 이내(5월 29일까지)
확인 5세부담 상한(150%) 적용 여부 — 재산세·종부세 모두 전년 납부액 1.5배 초과 불가
확인 6지역가입자 건강보험료 — 11월 반영 전 지역보험료 추정액 사전 파악
부부 공동명의 vs 단독명의. 부부 공동명의는 각자 공시가격 9억 원 초과분에 종부세가 부과됩니다. 단독명의는 12억 원이 기준. 어느 방식이 유리한지는 공시가격·지분 비율에 따라 다르므로 세무사와 계산해봐야 합니다.
마무리
공시가격 관련 정보는 매년 이맘때 넘쳐납니다. "이렇게 하면 세금을 줄일 수 있다"는 글도 많습니다. 하지만 대부분 개인의 보유 주택 수, 공시가격 수준, 소득 상황을 모른 채 쓰인 정보입니다. 이의신청이 유효한지, 부부 공동명의 전환이 유리한지, 다주택자 절세 전략이 맞는지는 반드시 세무사와 개인 상황을 대입해서 계산해야 합니다. 정보를 읽고 판단은 스스로, 실행은 전문가와 함께.
주의. 본 글은 국토교통부 공시가격(안) 발표 자료를 기반으로 한 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다. 공시가격은 4월 30일 최종 확정 전이며 변경될 수 있습니다. 보유세 계산은 개인 상황에 따라 달라지므로 세무사와 상담하시기 바랍니다.
출처: 국토교통부 2026년 공동주택 공시가격(안) 발표 (2026.3.17.), 한국NGO신문·이콘밍글·한국AI부동산신문 공개 보도. 최종 공시일 2026.4.30.
