안녕하세요 리밋넘기 입니다
공시가격이 급등하자 "빨리 증여해야 한다"는 말이 많아졌습니다. 그런데 공시가격으로 신고해도 인근 실거래가로 추가 과세될 수 있다는 법원 판결이 나왔습니다. 구조를 정확히 알고 접근해야 합니다.
2026년 4월 6일 · 국세청·행정안전부·서울행정법원 공개 자료 기준
공시가격이 1년 새 20~30% 뛰자 "지금 증여하면 세금을 아낄 수 있다"는 말이 많이 들립니다. 그런데 이 말의 절반은 맞고 절반은 틀렸습니다. 공시가격 상승 전에 증여하면 증여재산가액이 낮아서 유리한 것이 사실입니다. 하지만 공시가격으로 신고했다가 세무서가 인근 유사 아파트의 실거래가를 시가로 인정해 추가 과세하는 사례가 법원에서도 확인됐습니다. "공시가격으로 신고했으니 괜찮다"는 생각이 위험한 이유입니다.
증여취득세율 (중과)
12%
조정지역 공시가 3억↑ 다주택
공시가격으로 신고하면 안전한가 — 최근 법원 판결의 경고
판결
2026년 3월 서울행정법원 — 평가기간 벗어난 유사거래도 시가 인정 가능
성동구 아파트를 공시가격 기준으로 증여 신고했는데, 세무서가 같은 단지 다른 호실 실거래가(14억 5,500만 원)를 시가로 인정해 추가 과세. 법원은 세무서 손을 들어줬습니다. 법정 평가기간(전 6개월~후 3개월)을 벗어난 거래라도 가격 변동 특별한 사정이 없으면 시가로 볼 수 있다고 판단했습니다.
위험
인근 단지 실거래가가 높을수록 추가 과세 위험 증가
강남·한강벨트권처럼 실거래가가 활발하고 공시가격보다 시세가 훨씬 높은 지역일수록, 공시가격으로 신고해도 세무서가 실거래가를 시가로 인정해 추가 과세할 가능성이 높아집니다.
결론. 공시가격으로 신고해도 세무서가 인근 실거래가를 시가로 보면 그 차이만큼 추가 세금이 부과될 수 있습니다. 증여 전 세무사와 함께 인근 유사 아파트 거래 현황을 반드시 확인해야 합니다.
증여세 기본 구조 — 세율과 공제 한도
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|
| 1억 원 이하 | 10% | — |
| 1억~5억 원 | 20% | 1,000만 원 |
| 5억~10억 원 | 30% | 6,000만 원 |
| 10억~30억 원 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |
| 수증자 관계 | 10년간 증여 공제 한도 |
|---|
| 배우자 | 6억 원 |
| 직계존비속 (성인 자녀) | 5,000만 원 |
| 직계존비속 (미성년 자녀) | 2,000만 원 |
| 혼인·출산 공제 (추가) | 최대 1억 원 (10년 공제 별도) |
| 기타 친족 | 1,000만 원 |
증여 취득세 — 조건에 따라 3.5%와 12%가 갈린다
일반
3.5% — 조정지역 외 또는 공시가 3억 원 이하 주택
비규제지역 주택, 또는 규제지역이라도 공시가격 3억 원 이하 주택은 3.5% 적용. 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우도 조정지역·가격에 무관하게 일반세율이 적용됩니다.
중과
12% — 조정대상지역 내 공시가 3억 원 초과 다주택자 증여
다주택자가 조정대상지역(서울 전역 포함) 내 공시가격 3억 원 초과 주택을 증여할 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다. 증여 전 반드시 취득세 중과 여부를 확인해야 합니다.
주의
과세표준은 2023년부터 시가인정액 기준
2023년부터 증여 취득세 과세표준이 공시가격이 아닌 시가인정액(실거래가 또는 감정평가액)으로 변경됐습니다. 공시가격이 낮아도 취득세는 시가 기준으로 계산됩니다.
공시가격 상승기 증여 타이밍 — 반드시 확인할 포인트
포인트 1
공시가격 확정 전 증여가 유리한 이유
공시가격이 오르기 전에 증여하면 과세표준이 낮아집니다. 단, 인근 실거래가가 높으면 시가로 추가 과세될 수 있어 실익을 먼저 계산해야 합니다.
포인트 2
증여 후 10년 이내 양도 시 취득가액 이월 주의
증여받은 자산을 10년 이내에 양도하면 수증자가 아닌 증여자(부모)의 당초 취득가액으로 양도세가 계산됩니다. 증여로 세금을 줄였다가 양도 시 오히려 세금이 더 나오는 구조가 됩니다.
포인트 3
재건축 아파트 — 관리처분계획 인가 전후 과세 방식 달라짐
재건축 아파트는 관리처분계획 인가 이후 입주권으로 전환됩니다. 입주권 상태에서 증여하면 평가 방식이 달라질 수 있어 단계별 전문가 상담이 필수입니다.
시나리오
강남구 아파트 2채를 보유한 60대 L씨. 자녀에게 1채를 증여하려고 합니다. 공시가격 기준으로 신고하면 세금이 줄겠다고 생각했습니다. 그런데 담당 세무사가 확인해보니 같은 단지에서 최근 실거래 기록이 있었습니다. 세무서가 실거래가를 시가로 인정해 추가 과세할 가능성이 높습니다. 또한 조정대상지역 다주택자이므로 취득세 12%가 적용됩니다. 증여세 + 취득세를 합산하면 예상보다 훨씬 많은 세금이 나올 수 있습니다. 증여를 결정하기 전 세무사와 전체 세금을 합산 시뮬레이션해야 합니다.
증여·재건축 결정 전 체크리스트
확인 1
인근 유사 아파트 최근 실거래가 확인 — 공시가격 신고 시 추가 과세 위험 사전 파악
확인 2
조정대상지역 여부 + 공시가격 3억 원 초과 여부 — 취득세 3.5% vs 12% 구분
확인 3
증여 후 10년 이내 양도 계획 여부 — 취득가액 이월 과세로 양도세 증가 가능성
확인 4
재건축 단계 확인 — 관리처분계획 인가 전후에 따라 과세 방식이 달라짐
확인 5
증여세 + 취득세 합산 시뮬레이션 — 세무사와 함께 전체 세금 계산 후 결정
확인 6
10년 주기 증여 공제 활용 여부 — 기존 증여 이력 합산 후 공제 잔여액 확인
증여 취득세 과세표준은 2023년부터 시가인정액 기준. 공시가격이 낮아도 취득세는 시가 기준으로 계산됩니다. 공시가격만 보고 취득세를 계산하면 실제보다 낮게 잡히는 실수가 발생합니다.
마무리
공시가격이 오른 지금 "빨리 증여해야 한다"는 말을 들으셨을 겁니다. 틀린 말은 아닙니다. 하지만 공시가격으로 신고해도 실거래가로 추가 과세될 수 있고, 취득세 중과 여부, 10년 이내 양도 시 이월 과세, 재건축 단계별 과세 방식 차이까지 고려하면 혼자 판단하기 어려운 변수가 너무 많습니다. 이 글이 드릴 수 있는 것은 구조와 위험 포인트입니다. 실제 증여·재건축 전략은 자산 구성과 가족 상황을 모두 파악한 세무사·법무사와 상담해야 합니다. 정보를 읽고 판단은 스스로, 실행은 전문가와 함께.
주의. 본 글은 공개된 세법 자료를 기반으로 한 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다. 세금은 개인 자산 구성·보유 현황·거주 지역에 따라 결과가 달라집니다. 세무사와 상담하시기 바랍니다. 국세상담센터(126)에서 무료 상담이 가능합니다.
출처: 서울행정법원 판결 (2026.3.), 국세청 2026 달라지는 세금제도, 부동산계산기.com 증여세·취득세 기준, 조세금융신문 (2026.4.6.).
