"사장님, 다음 달부터 월세 20% 올리겠습니다." 9월 상가 계약 갱신을 앞두고, 갑작스러운 임대인의 인상 통보에 가슴이 철렁 내려앉으셨나요? 상가임대차보호법의 핵심, '5% 룰'의 적용 기준과 예외 조항, 그리고 부당한 요구에 현명하게 대처하는 법까지. 당신의 권리를 지켜줄 모든 것을 알려드립니다.

안녕하세요, 자영업자 사장님들의 든든한 파트너, 블로거 '리밋넘기'입니다. 😊 열심히 가게를 일궈오신 사장님들에게 '계약 갱신' 시즌은 기대감과 함께 불안감이 교차하는 시기일 텐데요.

제 친구가 2020년부터 서울에서 작은 카페를 운영하고 있어요. 보증금 5천만원에 월세 300만원. 이제 곧 5년 차 계약 갱신을 앞두고 있는데, 얼마 전 건물주에게서 연락이 왔대요. '주변 시세가 많이 올랐으니 다음 달부터 월세를 400만원으로 올려야겠다'고요. 무려 33% 인상! 10년까지는 안정적으로 장사할 수 있을 거라 믿었던 친구는 눈앞이 캄캄해졌죠.

과연 친구는 임대인의 요구를 모두 들어줘야 할까요? 정답은 "아니요"입니다. 바로 우리에겐 「상가건물 임대차보호법」이라는 든든한 방패가 있기 때문이죠. 지금부터 그 사용법을 차근차근 알려드릴게요.

⚠️ 법적 효력 안내
본 포스팅은 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 법적 자문을 대체할 수 없습니다. 개별적인 법적 분쟁 및 계약 해석은 반드시 변호사, 법무사 등 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

 

STEP 1. 내 권리부터 확인: 계약갱신요구권 (최대 10년)

가장 먼저 확인할 것은 나의 '계약갱신요구권'입니다. **상가임대차보호법 제10조**에 따라, 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 임차인의 3기 차임액 연체 등 법에서 정한 정당한 사유 없이는 이 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

즉, 10년이 지나지 않았다면 임대인이 "가게 비우세요"라고 말할 수 없다는 뜻입니다. 이 대원칙을 기억하는 것이 모든 대응의 시작입니다.

 

STEP 2. '5% 룰'의 열쇠, 환산보증금 계산하기 🔑

임대료 5% 인상 제한, 즉 '5% 룰'이 모든 상가에 적용되는 것은 아닙니다. 그 기준이 되는 것이 바로 **'환산보증금'**입니다. 내 가게의 환산보증금이 지역별 기준 금액 이내여야만 법의 완벽한 보호를 받을 수 있습니다.

🔢 환산보증금 계산 공식

보증금 + (월세 × 100)

예시) 보증금 5,000만원, 월세 300만원인 서울 카페의 경우
5,000만원 + (300만원 × 100) = 3억 5,000만원

계산한 환산보증금을 아래 지역별 기준 금액과 비교해보세요. (2025년 7월 기준)

지역 환산보증금 기준액
서울특별시 9억원 이하
과밀억제권역(부산 등) 6억 9,000만원 이하
광역시 등 5억 4,000만원 이하
그 밖의 지역 3억 7,000만원 이하

 

STEP 3. 임대인의 요구에 현명하게 대처하기 🗣️

내 환산보증금을 확인했다면, 이제 상황에 맞게 대응해야 합니다.

  • CASE 1: 환산보증금 기준 '이하'인 경우
    축하합니다! 사장님은 '5% 룰'의 보호를 받습니다. 임대인은 계약 갱신 시 보증금과 월세를 각각 5% 초과하여 인상할 수 없습니다. 만약 임대인이 5%를 초과하는 인상을 요구한다면, "상가임대차보호법 제11조에 따라 5%를 초과하는 인상은 어려운 것으로 알고 있습니다"라고 정중하지만 단호하게 의사를 표현해야 합니다.
  • CASE 2: 환산보증금 기준 '초과'인 경우
    이 경우, 안타깝게도 '5% 룰'은 적용되지 않습니다. 임대인과 임차인이 협의하여 임대료를 정해야 합니다. 하지만 그렇다고 임대인이 터무니없는 금액을 요구할 수는 없습니다. 주변 시세와 경제 상황 변동 등을 근거로 '합리적인' 수준에서 협의를 시도해야 합니다. 만약 협의가 어렵다면 법률 전문가의 도움을 받아 분쟁 조정을 신청하는 방법도 있습니다.
💡 '내용증명' 활용하기
임대인과의 협의가 원만하지 않을 경우, 나의 입장을 정리하여 '내용증명' 우편을 보내는 것이 좋습니다. 이는 법적 강제력은 없지만, 추후 분쟁 발생 시 나의 권리를 주장했다는 중요한 증거 자료로 활용될 수 있습니다.

 

자주 묻는 질문 ❓

Q: 임대인이 매년 5%씩 올려달라고 하는데, 괜찮은 건가요?
A: 아닙니다. 법에서는 '임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다'고 규정하고 있습니다. 즉, 한 번 임대료를 올렸다면 최소 1년 동안은 추가로 올릴 수 없습니다.
Q: 계약한 지 10년이 지났습니다. 이제 5% 룰은 소용없나요?
A: 네, 맞습니다. 계약갱신요구권이 소멸되는 10년이 지나면 '5% 룰'도 더 이상 적용되지 않습니다. 이때부터는 임대인과 새로운 조건으로 계약을 체결해야 하며, 임대인은 시세에 맞는 임대료를 요구할 권리가 있습니다. 다만, 이 경우에도 '권리금 회수 기회'는 보호받을 수 있습니다.
Q: 건물주가 바뀐 경우에도 동일하게 적용되나요?
A: 네, 그럼요. 상가임대차보호법은 건물의 소유권이 이전되더라도 기존 임차인의 권리를 그대로 보장합니다. 새로운 임대인 역시 이전 임대차 계약의 내용을 승계하므로, 기존과 동일한 기준으로 임대료 인상 및 갱신 요구를 주장할 수 있습니다.

부당한 임대료 인상 요구는 성실하게 가게를 운영해 온 사장님들의 의욕을 꺾는 가장 힘든 일 중 하나입니다. 법이 보장하는 나의 권리가 무엇인지 명확히 알고, 차분하고 현명하게 대처하여 소중한 일터를 지켜나가시길 바랍니다. 😊